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判例の紹介
判例　その1
最判平成17年12月16日
敷金返還訴訟における「原状回復特約」についての最高裁の判断

  1. 建物の賃借
    人に通常損耗についての原状回復義務を負わせるには、少なくとも賃借人が補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されれているか、仮に契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約(以下「通常損耗補修特約」という。)が明確に合意されていることが必要である。
  2. 本件賃貸借契約は、通常損耗補修特約の成立が認められるために必要な内容を具体的に明記した条項はないといわざるを得ず、本件契約の締結前に行った入居説明会においても、通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明はなかったといわざるを得ない。


判例　その2
東京地裁 平成 6年 7月 1日
敷金24万円 契約は合意解除の上建物の明け渡しを終えたが畳みの張り替え費用249,780円を請求された。本件契約には「借主は貸主に対し、契約終了と同時に本建物を現（原）状に回復して明け渡さなければならない」という特約があった。

本件特約における原状回復という文言は、賃借人の故意、過失による建物の毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみその回復を義務づけたとするのが相当である。 本件においては賃借人は本件建物に居住して通常の用法に従って使用していた。 従って本件契約における原状回復には当たらないとして、敷金の全額である24万円の返還を命じた。


判例　その3
東京簡裁 平成 8年 3月19日
敷金31万 本契約には「賃借人は明け渡しの際、自己の費用負担において専門業者相当の清掃クリーニングを行う。」という特約があり、貸主はクリーニングと補修を行い、27万6,280円を差し引き、3万3,720円を返還した。

  1. 建物が時の経過によって古び、減価していくのは避けらず、賃貸人は原価の進行する期間、それを他に賃貸して賃料収入を得るので、賃貸借終了後、その建物を賃貸開始時の状態に復帰させる事までを要求するのは、当事者の公平を失する。
  2. 本件特約は、賃借人の故意、過失に基づく毀損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、その回復を義務づけたものとするのが相当である。
  3. 本件について、賃借人の故意・過失による毀損や通常でない使用による劣化等を認める証拠が無い。 として敷金31万円全額の返還を命じた。