敷金とは敷金の現状（必ずお読みください）
- 敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものである。
- 借主（入居者）が貸主（大家さん）に対して、入居から退去までの間に発生した「未払い債務（家賃・管理費・共益費・光熱費など）」、「損害賠償債務（賃貸借物件の設備を壊したなど）」、「原状回復費用（ハウスクリーニング費用など）」の債務を保障するために契約時に預けるお金のことです。ですので退去時に、「未払い債務・損害賠償債務・原状回復費用」を差し引いて残額があれば貸主（大家さん）は借主（入居者）に対して速やかに返還しなければなりません。
つまり敷金とは、“賃貸人に、何かあったときのために預けておくお金”なのです。
ここでいう“一切の債権”とは賃貸人の賃借人に対する“未払い賃料債権”と“損害賠償債権”が主に上げられます。
損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。
原状回復義務とは
- 原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧することである。
- 「賃借人（入居者）の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されていますので、これらは借主（入居者）負担という意味です。 逆に、「経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるもの」と定義されていますので、これらは貸主（大家さん）負担ということなのです。 以上のことから借主（入居者）の原状回復義務には、「経年変化、通常の使用による損耗等（自然損耗）の修繕費用」は含みませんので、原状回復義務とは決して「入居当時の状態に戻す」ことではないということが分かります。 しかしガイドラインに強制力はなく、あくまでも目安なので、契約書等で別の定めとすることも可能なので（有効かどうかは別として）、契約書等で敷金についてどのような特約があるのか？等を確認し、退去時にトラブルとならないためにも納得してから契約することが大切になります。
善管注意義務とは
- 善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。
- つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生します。
民法によれば、「善良なる管理者としての注意義務」のことで、この善管注意義務を怠った場合は「善管注意義務違反」となります。 賃貸住宅で言えば、「借主（入居者）が通常の住まい方をしていても発生するが、その後の手入れ等の管理が悪く、発生、拡大したと考えられるもの」は、善管注意義務違反と考えられており、経年変化や通常損耗等を差し引いた原状回復費用が借主（入居者）負担とされています。